不動産投資に関して

今回は不動産投資に関して記述したいと思います。

 不動産投資をする上で気を付けたいのは以下の項目です。

それぞれに関して記述します。

不動産の出口戦略を吟味して取り組む

不動産を取り扱う上で出口戦略は非常に重要になってきます。最近は不動産投資に関して、非常に有益な情報を発信して下さる方々が多く。初心者でもよく勉強していて、結果を出すことのできている方も多いかと思います。

その中でもよく見かけるのは一軒家の中古物件を推しているチャンネルをよく見かけます。

実際、保有している間はキャッシュフローも生まれ利益が出るでしょう。ローン完済まで常にプラス収益で運用できる方も多いでしょう。

しかし、古い物件であれば10年後20年後、処分に困ることもあります。

低価格で出回っている中古物件の中には田舎の物件も多いです。今は借り手がいても10年20年先になると誰も借りない、引き取り手もいない状況になるかもしれません。

地方の過疎化をなめてはいけません。私が住んでいる地域では少子化が進みすぎて、小中学校の統廃合がここ数年で一気に進み、人口の減少もすごいスピードで進んでいます。別に僻地というほどでもなく、全国展開する規模の大企業がいくつかはある市ですが、過疎化は進む一方です。そういった地域では不動産の買手が減っていきます。

不動産のデメリットとして、すぐに買手が見つからない場合手放すことすらできません。自治体への寄付すら受け付けてくれない土地も多々あります。過疎化が進む地域では買いが見つからず固定資産税を負担し続けるリスクもあります。そして、空き家が問題となっている昨今では倒壊のリスクがある物件は解体を要請され、負担するのは不動産のオーナーです。

不動産投資をするなら、地価が上がるエリアがベストです。しかし、この世の中なかなか持続して地価が上がるエリアの不動産を購入することは出来ません。

せめて向こう30年の消滅都市と言われない地域の好立地物件を購入しましょう。

ちなみにマンション保有であろうと出口戦略が重要であることは変わりません。

気を付けましょう。

実利回りを吟味して投資を行う

特に投資用物件の営業資料等をみると表面利回り5%等と記載があります。

単純に家賃収入からローン返済金額を引いた利回りを指している場合が多いです。

この他にもいろいろな費用が掛かります。

・自分で物件を管理しない場合は、管理会社にお願いすることになります。

・物件の保険に入る必要もあります。税金も発生します。

・空室の場合、家賃収入は入ってきません。

・空室を埋めるために広告費を支払うこともあります。

この他にも売買する際、物件価格によっては数十万円～数百万円の諸費用が必要になってきます。

これらすべてを考慮した実利回りで利益が出ることを確認して投資しましょう。

実利回りを計算できない状態での投資はやめましょう。厳しいようですが、その状態で始めると相当運が良くない限り利益どころか損失しか出ないです。

売買、管理の一部でも自身で実施できるもしくは強い伝手を持っている

不動産の運用には複数の会社に依頼を出すことになります。かなりの費用が掛かります。そのうち一つでも自分で実施出来れば一気に利益が大きくなる可能性があります。

私が学生時代にお世話になっていたワンルームマンションはオーナーさんが建築会社を経営しており、取引先に足場を組んでもらい、自社で壁の全面塗り替えを実施する。退去者がでた場合は、自社すらつかわず自分で部屋の改装を行っていました。敷金礼金丸儲けです。

現在の取引先の配管業者の方も不動産運用をしているのですが、建設時は自社で配管を実施し、修理も自社です。水回りの更新は高額になりますのでこれもまた効果金額が大きいです。

不動産屋の場合は高利回りの物件はそもそも売りに出さず、自分のところで運用できるならそれに越したことはありません。売りに出さないといけない場合もまずはお得意様に恩を売りに行きます。

こういった立場の方は少ないかもしれませんが、このようなプロの方々相手に物件の売買を行うわけです。直接対決するわけではなくても価格競争にはなります。となれば自分も何かしら強みを持って参入するに越したことはないです。

諸手続き、維持管理の一通りの知識を身に着けて実施する

前述のように、新たに不動産業界に乗り込もうとした場合、手ごわい方々相手に価格競争、獲得競争をしていくわけなので、何かをするために相場以上の手数料・費用を取られていては勝負になりません。自分の身を守る知識を身に着けた上で小さく始めていきましょう。

住人とのトラブルを覚悟しておく

どの地域で運用しようと、少なからず住人とのトラブルは覚悟しておきましょう。大丈夫だと思って入居させた人でも、トラブルメーカーということはあり得ます。

借地借家法という法律があるのですが、とにかく入居者に有利です。家賃滞納する住人でもきちんと司法機関を通して手続きをしないと退去してもらうことすらできません。

税制改正で税負担が増えて家賃を値上げしたくても反発してきます。

老朽設備を取り壊したくても住人の同意を得られなければ取り壊すこともできません。

独居老人受け入れもなかなかのリスクです。本人には問題がなくても自然と問題が発生する場合があります。

まとめ

私自身は不動産投資に対してあまりいい印象を持っていないのでデメリットを強調するような記事になってしまいましたが、初心者が安易に手を出す投資対象ではないと思っています。正直かなりオブラートに包んでいます。

特に手仕舞いにも手間がかかる投資だということは認識しておきましょう。

自身が知識豊富でうまく運用できても、親族もそうだとは限りません。

気を付けましょう。

なお、不動産投資に関しては私自身はまだ直接行っておらず、親族の話や学習内容からの話になりますので、実践経験はありません。

あくまで私見ですのでご了承下さい。

以上、ここまで読んで下さりありがとうございました。

この記事が皆様のお役に立てれば幸いです。